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护城河稳固兼顾稳健经营与高质量成长
发布时间:2021-07-16        浏览次数:        

  原标题:建发国际(01908.HK):护城河稳固,兼顾稳健经营与高质量成长

  7月1日,建发国际集团(01908.HK)发布公告,2021年上半年签约金额917.09亿元,同比增长256.04%;签约面积429.97万平,同比增长175.89%。在房地产行业面临深层次调控、行业增速普遍放缓的大背景下,建发国际的销售业绩显得格外亮眼。

  近两年,房企融资“三道红线”、集中供地政策、银行房贷“两道红线”等政策的出炉,对行业发展产生的影响可谓深远。在行业大变局之下,依靠金融杠杆囤地获取土地红利的时代已经过去,房企将更注重持续营运能力的提升。

  当下,企业文化优秀,且具备稳健经营能力及成长能力的内房标的变得稀缺,建发国际是为数不多拥有高效且持续营运能力的房企,下面具体看看建发国际高质量成长背后的原因。

  在如此复杂的外部环境下,建发国际能突出重围,实现快速发展主要有三大原因:卓越的企业文化、灵活的组织管理架构以及极致的产品追求。

  优秀的国企非常少见,他们往往坚持最朴素的市场化经济规律,在激励机制端突破了国企的束缚,走出了有自身特色的发展道路,建发国际就是这样一家优秀的国企。

  建发国际是世界500强、厦门市属国有独资企业厦门建发集团集团有限公司的成员企业,是中国房地产50强建发房产控股的香港主板上市公司。2020年建发集团位列《财富》世界500强第234位,并连续多年位居福建省企业集团100强首位。和大多数中国的优秀国企一样,建发集团历来就有着高度市场化、反对官僚主义、任人唯贤的企业文化。

  据了解,建发房产是罕见的实行一年一聘,每年严格实行任期目标管理责任制的国企。经营上强调以业绩为导向,注重价值回报。公司每年都设置明确的年度目标,打破国企铁饭碗,拉开同岗位奖金的差距,实行能上能下的人力管理制度,公司也敢于破格提拔年轻人担任中高级管理层。公司内部没有设置上班打卡制度,充分激励的企业管理机制让建发员工充分释放他们的价值创造力。

  此外,公司积极适应市场变化整合内部组织架构,形成了“集团-区域-城市-项目”的四级组织架构,赋能团队经营潜力。这些举措,有力推动建发国际在充分保障品质和品牌的基础上,兼顾追求增长与收益。

  从消费者角度看,去化的本质是产品力,建发国际实现销售端业绩靓丽的背后,离不开公司在产品力上的持续深耕及匠心精神。

  近年建发国际专注于新中式产品的研发,在“纯”王府中式产品畅销市场之后,去年9月,公司“至臻大美,禅境东方”品牌发布会上,更是推出全新的“禅境中式”产品获得业内关注。公司深度研读中国传统文化、城市特性、人居需求和建筑工艺,相继打造王府中式、禅境中式两类新中式产品,产品在保持中国传统建筑风格的同时,不断通过对工艺、材料的迭代升级令其兼具美观与实用性,成功塑造了如钻石般保值增值、共映璀璨的高端形象,获得了众多客户群体的亲赖,产品一经推出便获得市场强劲热销。例如厦门养云项目,仅4个月就完成百亿销售,夺得了厦门2020年度销售金额、面积、套数三冠王。

  对房地产企业而言,其持续营运要来源于经营现金流循环,即“投资-销售-回款-再投资”这一内生循环。要实现高效的经营现金流循环,即高周转,取决于两大关键要素:1、销售去化的周转时间;2、经营回款的质量及效率。高周转的房企往往通过项目的快速去化,快速实现现金流回笼并进行再投资,提高资金的使用效率,进而提升了整体的投资收益率。

  当下,具备高效经营现金流循坏的内房标的变得稀缺,根据年报信息,建发国际仍符合上述投资逻辑,下面具体看看。

  从销售去化层面看,建发国际保持强劲的增长势头。2020年建发国际全年累计实现合约销售金额908亿元,同比增长79%,并超额30%完成2020年700亿的业绩目标。而2021年上半年实现销售额917.09亿元,同比增长256.04%,销售增幅位居行业首位。

  建发国际在2017年合约销售才刚过百亿大关,而到2021年冲破千亿将成定局,短短四年时间,其整体规模实现了跨越式的增长。

  从货值去化速度看,建发国际的土地资产流动性极强。货值去化比(即当年度签约/上一年末土储货值),体现的是房地产企业土地资产的周转速度。2021年上半年期间,建发国际已实现接近0.6倍于上一年度的土储去化,叠加今年下半年的销售,建发国际有望冲刺极高的货值去化水平。这代表着公司每年通过稳健的投资,实现高效土地周转后再进行投资的良性循环。

  产品力是去化能力和市场规模的保证,建发的产品在不少城市都创造出销售的奇迹。根据克而瑞数据,2020年建发房产在厦门、苏州、无锡、张家港、漳州等城市,都位列当地销售排行TOP3,在无锡、厦门、南京等城市还创造出多个开盘即磬的红盘,例如,厦门建发五缘映月、南京建发珺和府、成都建发央玺等多个当地爆款项目,项目开盘当天销售去化率接近100%,其中厦门建发五缘映月自拿地到全案售罄仅用4个月时间,销售周转速度极快。

  从销售回款率层面看,历年来建发国际均保持高效的销售回款效率,一直保持在业内较高水平(较行业回款率中位数高出7%-17%),为公司带来了充沛的现金储备。

  建发国际为何能保持高效的现金回款效益?从产品端层面看,首先,公司、产品主要为中高端改善型项目,相应客户群体的银行信贷能力及还款能力高,银行授信审批流程较快;其次,改善型产品多为置换型产品类型,客户的首付款比例较高,不少客户选择全额付款方式,优质的客户群体为建发国际的高回款奠定了基础;从公司内部管控体系看,公司制定了一系列回款奖惩制度等内部激励机制,制定月度回款计划,成立回款专项小组,合理分工并优化回款流程,提升销售回款比例。

  高标准化的产品及施工,为公司高效的生产效率提供了保障。在产品标准化方面,公司由点及面,小到每一个部件级的建筑用材,例如面砖、涂料等,大到户型、立面、售楼处、大门、地下会所、样板房及公区等,公司都分别制定了相应的标准化制度。并通过构建建筑空间模块,极大提升了产品的多样化程度,形成了可自由组合的中式产品。

  与此同时,建发在品质和成本控制上有较好的平衡。公司下设设计与研发中心,匠心专注产品研发,并利用现代建筑工艺及材料,将新中式产品的美观性、实用性与较低建筑成本有机结合在一起。此外,在工程建设标准化方面,公司通过构建质量评估体系,推广安全文明施工标准化,为高周转下的产品品质提供了有力保障。

  近年来,建发国际在土地扩张方面积极且谨慎。在保持较高速度的同时,除深耕原核心一二线城市外,同时进军宁波、温州等准二线城市,以及下沉至上饶、香港买马的内部消息,宜兴、台州、宿迁等非集中供地的三四线城市,通过充分挖掘下沉市场,抢占三四线城市的市场份额和投资机会,以获取更优质的土地储备。

  尽管当前不论是港股还是A股市场对地产股的追捧热度并不高,但从市场共识来看,地产股的低估值已经不断得到确认。我们认为后续随着牛市预期不断升温,板块轮动之下,地产股的估值修复行情上演将是大概率事件。

  对于建发国际而言,公司即将踏入千亿时代,进一步确认行业领先地位,“有现金的利润、有品质的产品、有口碑的品牌、有盈利的增长”,是建发国际逆风成长的护城河,为其在品牌、融资、拿地等各方面均将带来助力,推动公司迈向新的发展阶段。建发国际有望在未来持续释放成长性、进一步抬升估值。返回搜狐,查看更多